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Location saisonnière : Que dit la loi à Nice ?

Plublié par : Audrey Schumacher dans blog

Depuis le « Décrêt Airbnb » adopté au printemps 2017, la Ville de Nice impose désormais aux propriétaires qui souhaiteraient louer leur logement pour de courts séjours, de s’enregistrer en « meublé touristique » auprès de la Mairie – qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Un numéro d’enregistrement à treize chiffres est alors attribué au propriétaire et doit figurer sur chaque annonce publiée sur les plateformes de réservation.

Lorsque le logement est une résidence principale – c’est-à-dire si son propriétaire l’occupe plus de 8 mois par an – c’est la seule formalité à accomplir (pour le moment).

Dans le cas contraire, et ce partout en France dans les communes de plus de 200 000 habitants, une demande temporaire de changement d’usage doit être adressée à la Mairie, autorisant ou non le demandeur à exploiter le logement en guise de meublé touristique. Cette autorisation est valable pour une durée de trois ans, reconductible deux fois, soit une durée maximale de neuf ans. Un même propriétaire pourra obtenir au maximum trois autorisations (pour trois logements différents).

Toute personne qui enfreint les présentes dispositions s’expose à une amende de 50 000 euros et à un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé.

Cliquez pour télécharger le formulaire de changement d’usage et la notice explicative.

A adresser à la Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire

5-7 Place du Général de Gaulle
06364 NICE Cedex 4
Tél : 04.97.13.26.86

39 Responses to “Location saisonnière : Que dit la loi à Nice ?”

  • Bonjour,

    Est ce que vous êtes au courant que ce n’est plus trois appartement par personne que l’on a le droit de loue mais 1 seul pour la location à courte durée.
    Par contre,je voulais vous poser une question au sujet d’une SARL.
    A t’elle le droit de louer plusieurs appartements à courte durée sur la ville de Nice,n’ayant pas la même entité qu’un particulier??
    Vous remerciant par avance..
    Cordialement..
    Mme Andrieu

    • Bonjour Madame,
      Nous avons effectivement suivi l’actualité et les nouvelles restrictions annoncées par Mr Estrosi i y a quelques jours (l’article ci-dessus ayant été publié en janvier 2018 il n’est donc plus d’actualité). En qualité de SARL, donc personne morale, vous pouvez proposer plusieurs logements à la location de courte durée, mais vous devez vous conformer au principe de « compensation ». Pour chaque meublé touristique vous devez être en mesure de proposer un logement équivalent sur la commune de Nice pour de la location longue durée, cela afin de préserver l’offre de location en résidence principale. Vous trouverez toutes les démarches à accomplir pour les personnes morales au lien suivant:
      http://www.nicecotedazur.org/habitat-urbanisme/le-logement/autorisations-changement-d-usage/professionnels-sci-sgi-autorisation-de-changement-d-usage-d-une-habitation-en-location-meublée-touristique
      Je reste à votre disposition pour toute autre question ou échange.
      Cordialement,
      Audrey Schumacher

      • Bonjour, nous avions quelques questions par rapport à cette nouvelle actualité.
        – Si nous faisons un changement de destination pour un usage d’une habitation en location meublée touristique, est-il possible de revenir en arrière quelques mois plus tard si nous décidons de le louer en bail classique annuel?
        – Nous sommes en train d’acheter un premier studio que nous allons louer. Mais nous sommes également intéressés pour un autre achat, qui est un lot qui découpé de telle sorte à ce qu’il y ait 4 studios exploitables en location saisonnière. Nous voulions savoir si notre premier achat peut compenser les 4 studios (qui ne représentent qu’un lot au sens cadastral). Ou bien est-ce que c’est 4 studios doivent absolument être compensés par 4 autres locations annuelles.
        Je vous remercie pour vos précieux conseils

        • Bonjour,
          Votre autorisation de changement d’usage vaudra pour les 6 ans à venir, même si vous changez de formule. On ne peut pas l’annuler, mais cela n’empêche en rien de louer avec un bail classique par la suite. Vous n’êtes pas obligé de faire que du saisonnier durant ces 6 ans. En revanche il faut bien réfléchir à quel logement vous décidez d’affecter le changement d’usage car une seule autorisation n’est accordée par foyer fiscal, au delà il faudra « compenser ».
          Lorsque vous remplirez le formulaire en question, on vous demandera si le logement est issu d’une division, et on vous précise que dans l’affirmative chacun des logements doit faire l’objet d’une autorisation car c’est un cas particulier.
          Concernant la compensation il ne s’agit pas juste de proposer un autre logement en location longue durée, mais de transformer en habitation un local sur la commune de Nice ayant un autre usage que l’habitation ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant sa destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation. D’autre part la surface du local à transformer doit être au moins aussi grande que celle du meublé touristique. Le studio que vous êtes en train d’acquérir ne pourra donc pas compenser le lot des 4.
          En outre il faudra joindre à toute demande des documents très précis:
          – les plans intérieurs côtés du logement objet du changement d’usage et les plans du local proposé en compensation.
          – la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux pour le local transformé en habitation.
          Vous pouvez contacter le service dédié de la Métropole pour votre cas particulier au 04 93 98 77 57.
          J’espère avoir pu vous apporter des éléments de réponse.

  • Bonjour !
    Qu’en est-il si je souhaite mettre mon logement en location traditionnel de septembre à juin à un étudiant puis faire 3 mois de location saisonnière ?
    Au regard de la loi, mon appartement est une résidence secondaire, je dois donc faire un changement d’usage pour faire du saisonnier.
    Cependant, si je fais ce changement d’usage, je peux toujours faire de la location traditionnelle les 9 mois restants ?

    • Bonjour Monsieur,
      En qualité de personne physique, vous devez effectivement faire une demande de changement d’usage même si vous louez le reste de l’année à des étudiants. Cette autorisation est valable pour une durée de 6 ans (une seule autorisation par foyer fiscal). Au-delà de cette période, si vous souhaitez poursuivre votre activité de location saisonnière, même uniquement sur les mois d’été, vous serez soumis au régime de la compensation. Si vous n’avez pas la possibilité de « compenser » vous pourrez louer votre logement à l’année en bail meublé classique ou en bail mobilité. Mais dans 6 ans la règlementation aura certainement évolué…
      Vous pouvez télécharger le formulaire de demande de changement d’usage directement sur le site de la Métropole: http://www.nicecotedazur.org/uploads/media_items/formulaire-de-demande-particuliers-changement-usage-touristique.original.pdf
      En parallèle vous devez aussi vous enregistrer sur la plateforme de télé-déclaration de la taxe de séjour de la Ville de Nice. Je vous recommande de vous rendre sur le site suivant pour cette dernière démarche:https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/nice
      En espérant avoir répondu à vos interrogations.
      Cordialement,
      Audrey Schumacher

      • Bonjour Audrey
        Je rebondis sur cette conversation car je me retrouve dans la même situation. J’ai un logement sur Nice que j’aimerai louer 9 mois en traditionnel et 3 mois en saisonnier.
        J’ai pris note que je devais procéder au changement d’usage pour être en règle et pouvoir louer en saisonnier.
        J’ai compris que les revenus fait par le locatif saisonnier étaient imposables au régime micro BIC, alors que les revenus provenant de la location traditionnelle doivent être déclaré dans la catégorie des revenus fonciers.
        Comment est ce que mon taux d’imposition et ma taxe foncière vont être calculé ?
        Merci pour votre retour,

        • Bonjour Madame,
          Les revenus issus de la location meublée, qu’elle soit saisonnière ou classique (bail étudiant / bail d’un an renouvelable) sont à déclarer comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers comme c’est le cas pour les locations vides. Deux régimes possibles:
          – le micro BIC : si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 70.000 € vous êtes soumis à un régime d’imposition forfaitaire, dit micro-BIC. Ce régime a le mérite d’être extrêmement simple puisqu’il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes s’entendent loyer + charges, c’est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires. Le fisc applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % et vous n’êtes donc imposée que sur 50 % de vos recettes. Le taux d’imposition dépend alors de votre taux marginal d’imposition, c’est-à-dire du montant total de vos revenus. Attention, vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, réparations…). Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %.
          – le régime réel: au-delà de 70 000 € de recettes par an vous relevez automatiquement du régime réel. Vous pouvez aussi opter pour ce régime, et ce avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez en bénéficier (le 1er février 2020 pour les loyers de 2019). L’option est valable deux ans, et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l’année. Ce régime vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement, mais aussi d’amortir les murs, le mobilier et les éventuels travaux. Bien que plus complexe d’un point de vue comptable et fiscal, le régime réel permet dans la majorité des cas d’optimiser votre imposition en réduisant votre revenu imposable. Il est presque indispensable de vous faire assister par un comptable, mais pour information vous pouvez aussi déduire les 2/3 des honoraires de l’expert comptable de vos recettes locatives.
          Concernant la taxe foncière, il s’agit d’un impôt local, l’état locatif d’un bien n’a aucune incidence sur son montant.
          Je reste à votre écoute si vous souhaitez plus d’informations.

          Bien cordialement,
          Audrey Schumacher

  • Bonsoir , louant un logement meublé à des étudiants , il arrive que ceux ci rompent le contrat pour diverses raisons (arrêt des études , contrat de travail en alternance dans une autre ville etc…) dans l’attente d’un nouveau contrat en septembre peut on louer sur de courtes périodes pour compenser la perte du contrat en cours et quelle est la démarche à suivre ? Merci pour votre réponse

    • Bonjour Monsieur,
      Vous avez tout à fait la possibilité de louer pour de courtes durées votre logement entre deux baux étudiants. Deux options s’offrent à vous:
      – la location meublé touristique: vous devez dans ce cas faire une demande de changement d’usage auprès de la métropole de Nice, même pour quelques mois ou semaines dans l’année (voir ma réponse au commentaire précédent pour plus de détails)
      – le bail mobilité : vous êtes dispensé du changement d’usage mais ce bail, d’une durée de 1 à 10 mois maximum, s’adresse à un type de locataires spécifiques (étudiant, apprenti, stagiaire, service civique et personne en mutation professionnelle ou en mission temporaire).
      Je reste à votre disposition pour échanger à ce sujet.
      Cordialement,
      Audrey Schumacher

  • Bonjour,
    Louant mon appartement en meublé touristique sur plusieurs plateformes à l’année sur la ville de Nice, j’ai effectué tous les enregistrements et déclarations. Suis-je limitée à louer 120 nuits par an ?

    • Bonjour,
      Si ce logement est votre résidence principale vous êtes limitée à 120 jours / an.
      En revanche s’il s’agit d’une résidence secondaire et que le changement d’usage a été effectué vous n’êtes pas limitée sur le nombre de nuitées.
      J’espère avoir répondu à votre question, n’hésitez pas si besoin.
      Cordialement,
      Audrey Schumacher

  • bonjour.j’ai déja un studio sur nice pour lequel je fais de la location étudiant 9 mois /an et 2 mois de locations saisonnières ( changement usage fait et enregistrement taxe séjour ok).
    Je voulais faire la même chose piour un second studio sur nice (étudiant /locations été).
    Pensez vous que je peux demander un changement d’usage en sachant que je ne peux proposer un autre en compensation?
    Comment puis je faire?
    merci pouir votre attention

    • Bonjour,
      Vous ne pouvez proposer plus d’un appartement par foyer fiscal en location meublée touristique. Votre second studio ne peut donc pas faire l’objet de ce type de location, la demande de changement d’usage serait d’office refusée par la mairie de Nice. J’espère avoir répondu à votre question.
      Cordialement,
      Audrey Schumacher

  • bonjour,

    je compte acheter 3 studios sur Nice, puis je en louer 2 en formule étudiant et saisonnier l été et en mettre le 3 ieme en location longue durée soit 10 mois /an (compensation) ?

    merci pour votre réponse

    • Bonjour,
      Il s’agit d’abord de savoir si vous détenez vos biens en qualité de personne physique ou personne morale (sci, sarl…)?
      Dans le 1er cas vous êtes limité à un logement saisonnier par foyer fiscal, peu importe combien vous en louez d’autres à l’année.
      Dans le second cas vous pouvez avoir plusieurs meublés touristiques mais devez compenser chacun par un local à usage d’habitation.
      La formule que vous envisagez n’est malheureusement plus possible au regard de la loi sur la commune de Nice.
      Si vous souhaitez faire gérer votre / vos biens en location meublée classique, sachez que nous proposons ce type de services, je reste à votre disposition pour échanger sur le sujet.
      En espérant avoir répondu à vos questions.
      Meilleures salutations,
      Audrey Schumacher

  • Bonjour,
    Je suis résidant au Royaume-Uni et j’envisage mettre un appartement sur Nice (donc résidence secondaire) en location saisonnière, donc faire une demande de changement d’usage : y a-t-il des restrictions liées au pays de résidence du propriétaire ?
    Cordialement,
    Pascal

    • Bonjour,
      Non aucune différence concernant le pays de résidence, vous pouvez effectuer vos démarches en suivant la procédure habituelle.
      Cordialement,
      Audrey

  • bonjour,
    Je possède un appartement meublé à Nice que je compte louer à mon fils qui est étudiant; la location prendra effet de septembre prochain à fin juin 2020. Est-ce que je peux signer avec lui un bail mobilité, ce qui me permettrait peut être de pourvoir louer cet appartement meublé en juillet et août sans changer l’usage du bien ? Merci.
    F LONG

    • Bonjour Monsieur,
      Les logements loués en bail mobilité restent à usage d’habitation, comme un bail meublé classique, cela ne vous dispense malheureusement pas du changement d’usage. Et ce même si vous ne comptez louer que 2 mois en saisonnier.
      Meilleures salutations.
      A. Schumacher

  • Bonjour,
    J’espère ne pas faire trop doublon dans mon prochain commentaire.
    Je possède et réside actuellement dans un bien à Nice. Je souhaite le mettre en location étudiante septembre/mai puis saisonnier période estivale.
    Je prend note de la demande de changement d’usage et d’enregistrement taxe nuitée. Ma résidence principale deviendra secondaire.
    Jusque là, tout va bien.

    J’achète un second bien dans le Vieux Nice qui lui est voué à une location saisonnière. Si j’ai bien compris, l’idée étudiant/saisonnier n’est pas possible à Nice car déjà en place pour le premier bien. Une demande classique d’enregistrement sera donc à faire et c’est tout ?

    Mille mercis pour vos retours si précieux.

    • Bonjour,
      Merci pour votre message, vous ne faites en aucun cas doublon et les nouvelles mesures réglementaires sont difficiles à s’approprier.
      Malheureusement vous ne pouvez pas faire de demande classique pour ce second bien car une autorisation aura déjà été demandée (et certainement accordée) pour le premier. Vous n’avez droit qu’à une autorisation de changement d’usage. A partir de deux biens vous êtes soumise au principe de compensation évoqué dans les commentaires précédents (vous trouverez également le détail de ce principe sur le site de la Ville entre autre) .
      Si l’appartement du Vieux Nice est celui qui se prête le mieux à la location saisonnière, peut-être vaut-il mieux profiter de celui-ci en changement d’usage et garder votre premier bien pour une location « classique » à l’année ou encore étudiant + bail mobilité sur l’été, ces formules ne nécessitant aucune démarche ou autorisation.
      J’espère avoir pu vous aider, si vous souhaitez échanger par téléphone n’hésitez pas à me contacter à l’agence.
      Bien cordialement,
      Audrey Schumacher

  • Bonjour,

    Je suis locataire d’un appartement à Nice qui constitue ma résidence principale. Mon bail me permet la sous-location. Puis-je louer cet appartement moins de 120 jours de manière saisonnière sans demander de changement d’usage ?
    Cordialement,

    • Bonjour,
      A partir du moment où vous avez l’accord écrit de votre bailleur rien se s’oppose à la sous-location de votre logement, qui reste toujours votre résidence principale. Aucun changement d’usage n’est à demander dans votre cas. Attention toutefois à respecter le principe selon lequel le loyer fixé pour la sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire en titre.
      Cordialement,
      Audrey Schumacher

  • Bonjour et merci pour la clarté de vos réponses précédentes.
    J’aimerais vous poser une question.
    Je possède deux appartements à Nice. Je voudrais le louer le premier pour en location saisonnier et je vais demander la permission de changer l’utilisation a la mairie e Nice.
    L’autre je vais a louer avec un contrat classique à mes parents et je voudrais leur donner la chance de le sous-louer pendant les périodes où ils ne l’utilisent pas. Avec la nouvelle législation, je comprends que ils devront aussi demander l’autorisation du changement d’usage a la maire de Nice pour des sous-locations de courtes périodes.
    Est-il possible qu’une des deux autorisations est refusée puisque je suis propriétaire des les deux appartements?
    Merci pour votre attention

    • Bonjour Riccardo,
      Vous louez à vos parents avec un bail classique d’un an, c’est donc considéré comme leur résidence principale. Aucune autorisation à demander à la mairie.
      Le locataire peut sous-louer avec l’accord écrit du bailleur, il faut néanmoins que la sous-location n’excède pas 4 mois par an, sinon on considère que ce n’est plus la résidence principale du locataire, et le logement doit donc être reclassé en meublé touristique. De plus, les loyers encaissés tirés de la sous-location ne doivent excéder pas le montant payé par le locataire à son propriétaire. J’espère vous avoir aidé, si vous avez d’autres questions n’hésitez pas.
      Cordialement,
      Audrey Schumacher

  • Bonjour,
    A une date antérieure à Juin 2018, nous étions mon épouse et moi-même, en pleine propriété d’un appartement à Nice avec un statut de résidence secondaire.
    Nous disposons , à nos noms, d’une autorisation de changement d’usage pour location en meublé touristique qui arrive à échéance des 6 ans prochainement.
    La gestion est confiée à un cabinet comptable sous statut de LMNP.
    En Juin 2018
    Donation à notre fils la nue-propriété des droits et biens immobiliers de cet appartement à Nice et nous les parents en conservons l’usufruit.
    En référence à l’article 6 de la délibération 24.3 du BM du 21 Décembre 2018
    Notre fils peut-il faire, en tant que nu-propriétaire, effectuer une première demande de changement d’usage pour location en meublé touristique, avec un statut de résidence secondaire.
    Nous les parents, en tant qu’usufruitiers, conserver la partie gestion et fiscalité….
    Merci pour votre attention.

    • Bonjour Monsieur,
      Votre autorisation de changement d’usage en tant qu’usufruitier reste valable et je vous recommanderais de la garder à votre nom car si l’usufruitier renonce aux loyers au profit du nu-propriétaire, vous serez vous et votre fils, doublement imposés. Pour les questions fiscales votre expert comptable saura vous renseigner mieux que moi.
      Bien cordialement

  • Bonjour,
    Pouvez-vous me confirmer que je suis dispensée de faire un changement d’usage s’il vous plait? Nous sommes propriétaires avec mon époux d’un studio sur Nice, notre fils y habite toute l’année pour ses études sauf l’été (je l’héberge à titre gratuit, je ne lui ai pas fait de bail) et nous voudrions le mettre en location saisonnière. Je peux donc louer jusqu’à 120 nuits sans faire cette demande par contre je dois faire les démarches pour m’enregistrer et régler la taxe de séjour. Ai-je bien compris? Dois-je faire une attestation qui dit que c’est son habitation principale? En effet, je paie les factures des fluides de ce logement il n’a donc pas de facture à son nom. Merci pour votre aide

    • Bonjour,
      Il vous faut prouver que cet appartement est bien la résidence principale de votre fils, mais dans ce cas c’est à lui de s’enregistrer auprès des services de la mairie et régler la taxe de séjour. Cette démarche s’apparente donc à de la sous-location, autorisée avec l’accord écrit du bailleur-propriétaire. Vous concernant, il ne s’agit pas de votre résidence secondaire, donc si vous décidez de louer et de faire vous-même les démarches , vous devez demander le changement d’usage. La question pour la mairie est d’identifier le demandeur: si c’est vous, l’appartement est considéré comme votre résidence secondaire. Si c’est votre fils c’est bien sa résidence principale, mais en l’absence de bail et donc de loyer, se pose la question de la limite du montant que votre fils peut demander à ses sous-locataires… Sur ce point n’hésitez pas à vous rapprocher du service compétent au 04 93 98 77 57 qui saura vous guider plus précisément.
      Bien cordialement

  • bonjour,
    merci pour ce forum , c’est tres clair
    je me pose la question pour les particuliers ou Sci qui ont le statut de « Loueur meuble professionel »
    est ce que la législation à Nice est la mème que pour les autres ? A savoir obligation proposer des logements longue durée en compensation …?
    merci.

    • Bonjour,
      Non il n’y a pas d’autorisation à demander pour la commune de Villefranche. En revanche il convient de s’enregistrer auprès de la mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement à mentionner obligatoirement dans vos annonces, et pour pouvoir déclarer les taxes de séjour perçues par les sites d’annonces tels que Airbnb ou Booking, qui reversent ensuite directement à la commune pour votre compte.
      Bien cordialement,
      Audrey Schumacher

  • Bonjour et merci d’avance pour votre temps.

    Je m’interroge au sujet d’un prochain achat d’un bien sur Nice que je destine à de la location de meublé touristique type Airbnb. J’ai bien compris qu’en réalisant une demande pour changement d’usage, ce dernier serait valable pour une durée de 6 ans (contre 9 ans auparavant). A l’issue de ces 6 ans d’exploitation, en l’état actuel de la législation, je serai contraint de compenser par une transformation d’un autre local en local d’habitation.
    Par contre, si je décidais de revendre le bien exploité durant 6 ans, puis d’en racheter un autre, pourrais-je à nouveau procéder à une demande de changement d’usage, sans passer par la case compensation ?

    Vous en remerciant par avance.

    • Bonjour,
      Votre question est intéressante et je ne suis pas encore sûre que la Métropole ait déjà anticipé ce cas de figure. D’après les textes de loi, « l’autorisation est nominative, attachée à la personne et non au local, elle est donc incessible ». On comprend bien le principe d’incessibilité, en revanche rien n’indique que l’on ne peut pas formuler une autre demande d’autorisation pour un nouveau local dès lors que l’on n’exploite plus le meublé touristique après expiration de l’autorisation. A mon sens vous pouvez tout à fait envisager de vendre pour recommencer avec un nouveau bien, puisque vous respectez la règle de « un meublé de tourisme par foyer fiscal » mais il ne s’agit que d’une interprétation.
      Bien à vous,
      Audrey Schumacher

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